アパート経営者必見！！ Q＆A 不動産管理会社の節税とは
損をしないための税金
Q．私は３棟のアパートを経営していますが、知人から不動産管理会社を設立すれば節税
になるのでは、と言われました。どのくらいの節税になるのでしょうか？
A．節税になるが。否認される恐れも
不動産管理会社を設立し、管理料を法人に支払うことによる節税メリットは次の２つで
す。
A:親族を役員にし、給与を支払うことによって所得の分散を図ることができる。
B:給与所得控除を利用できる。
節税額は、ケースによって様々ですので、下記の例を参考にして下さい。
（例）課税所得が元々3,000万円あるケースで、管理会社に管理料を年間450万円支払い
親族２人に給与を240万円支給する場合（住民税は使宜上、税率のみ考慮して
計算しています）
1.元々の税額 3,000万円×50％−279.6万円＝12,204,000円
2.管理会社を設立した場合
イ 不動産所有者の所得税、住民税額
a 課税所得 3,000万円−450万円＝2,550万円
b 税額 2,550万円×50％−279.6万円＝9,954,000円
ロ 親族2人の所得税
a 課税所得 240万円−90万円（給与所得控除）−38万円（基礎控除）＝112万円
b 税額 112万円×15％＝168,000円
ハ 法人に係る税額 赤字のため住民税のみ70,000円
二 合計税額 イ＋ロ×2人＋ハ＝10,360,000円
☆☆節税額☆☆ 12,204,000円(1.)−10,360,000円(二)＝1,844,000円
また管理会社の形態は次の2つがあります。
1.個人が管理料を管理会社に支払う方式
2.個人が管理会社に一括貸しをし、その管理会社が第三者に又貸しする方式
1.の方式の場合は、管理契約書を作成することですぐ移行できますが、2.の方式の場合
は、個人と法人の賃貸借契約書の作成だけでなく、借家人との賃貸借契約を法人とに変更
することと、家賃の振込口座を法人のものに変更する必要があります。ただし、この方式
は借家人からみると貸主が法人ということで安心感を与えるというメリットがあります。
なお、留意すべき点として、管理料が実際の管理業務に見合っていないほど高額な場合
や、実際は不動産業者に管理をまかせていて管理会社の実体がないケースでは、税務調査
で否認されます。また、親族に支払う給与も業務に見合っていない高額なものであれば否
認されます。これらの条件をクリアできるように税理士等の専門家とよく相談してから行
ったほうがよいでしょう。
また、この節税策は、あまり所得がない人にはそれほど効果がない上に、法人税の申告
も毎年必要になりますので、あまりお勧めできません。そのような場合、所得税の青色事
業専従者給与の利用を考えるとよいでしょう。
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日本不動産バザール株式会社 代表取締役 高田光弘
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